Fortjeneste ved forældrekøb
Kære Monica.
I forbindelse med en skilsmisse købte vor datter et hus. Huset kostede kr. 225.000, men var desværre i meget dårlig stand og krævede en omfattende renovering, som hun som arbejdsløs ikke havde råd til. Derfor købte jeg huset af hende for kr. 225.000, hvorved hun kunne sidde til leje med boligtilskud, og jeg kunne trække en del af udgifterne til istandsættelse fra.
Nu er huset beboeligt, og hun vil egentlig gerne købe huset tilbage, og jeg vil gerne være fri for at være udlejer, men jeg er bange for, at det vil koste mig en masse penge. Derfor denne henvendelse i håb om, at du kan forklare betingelserne for en sådan overtagelse.
Ejendomsværdien er i dag kr. 450.000. Jeg går ud fra, at jeg kan sælge huset 15 % under vurderingen, hvilket giver mig en gevinst på kr. 157.500 som SKAT formentlig vil betragte som skattepligtig? Jeg har bl.a. installeret et nyt varmesystem og udskiftet alle døre og vinduer for ca. kr. 120.000, hvilket jeg ikke har trukket fra på min selvangivelse. Kan disse udgifter modregnes i de kr. 157.500?
Med venlig hilsen
Svend
Svar:
Kære Svend.
Mange tak for din mail og dine udemærkede spørgsmål. Forældrekøb er et ganske udbredt fænomen, og du er langt fra den eneste, der kan se frem til en beskatning af en ejendomsavance. Årsagen hertil er, at huset ikke har tjent som din bolig. Der er dog en række skatteregler, der har betydning for udregningen af den beskattede fortjeneste, hvorfor du ikke nødvendigvis skal beskattes af kr. 157.500.
Husets salgspris vil normalt have stor betydning for størrelsen på en eventuel fortjeneste. Du kan ganske rigtigt sælge huset til din datter til en pris der ligger 15 % under seneste offentlige ejendomsvurdering, uden at SKAT vil anfægte salgsprisen. Har du forud for salget indhentet en mæglervurdering, er dette dog ikke muligt, da mæglervurderingen må anses som udtryk for husets reelle markedsværdi, der følgende skal lægges til grund for beregningen. Som følge af problemerne på boligmarkedet, kan den offentlige ejendomsvurdering dog være sat for højt, hvorfor det i nogle tilfælde vil kunne betale sig at indhente en mæglervurdering.
Vælger du at sælge huset 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering, skal du være opmærksom på, om huset er vurderet som udlejet, hvilket vil fremgå af vurderingsmeddelelsen, da dette ofte vil resultere i en væsentlig lavere vurdering. Er huset vurderet som udlejet, kan du ikke benytte 15 %-reglen. Du kan dog få lavet en ny ekstraordinær ejendomsvurdering, hvor huset vurderes som frit, ved henvendelse til SKAT.
Fra den kontantomregnede salgssum, som du og din datter bliver enige om, kan du fratrække eventuelle salgsomkostninger, ved opgørelsen af din skattepligtige fortjeneste. Derudover kan du forhøje din købspris, kr. 225.000 med eventuelle købsomkostninger. Købsprisen forhøjes tillige med kr. 10.000 pr. kalenderår, hvori du har ejet huset, undtagen for salgsåret.
De udgifter du har haft til istandsættelse af huset, som overstiger kr. 10.000 pr. kalenderår, og som du ikke allerede har haft fradrag for, kan tillige tillægges købsprisen ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste, såfremt disse udgifter kan dokumenteres. Installerede du nyt varmesystem og udskiftede døre og vinduer i samme kalender år, kan du således forhøje købsprisen med kr. 110.000 for dette år i modsætningen til ovennævnte kr. 10.000. Du kan fortsat forhøje købsprisen med kr. 10.000 for kalenderår, hvor der ikke har været udgifter til istandsættelse.
Ved at forhøje købsprisen og mindske salgsprisen, som bekrevet ovenfor, bliver din skattepligtige fortjeneste mindre, og du bliver derved ikke beskattet af de udgifter, du har haft til forbedringer af huset mv., men udelukkende den reelle fortjeneste ved salget. Du kan kun undgå ejendomsavancebeskatningen, hvis huset har tjent som din bolig. SKAT lader sig ikke snyde af proforma-indflytninger eller lignende, hvilket jeg på det kraftigste vil fraråde.
Jeg håber, at ovenstående gennemgang, skønt en anelse teknisk, har givet dig et overblik over dine muligheder i forbindelse med salget af huset til din datter. Forhåbentligt viser det sig, at du kan sælge huset tilbage til din datter, uden at du samtidig står tilbage med et tab. Ovenstående er blot en kort gennemgang af reglerne, og jeg har ikke alle oplysningerne vedrørende huset, forbedringerne heraf og den tidligere handel, hvorfor jeg vil anbefale, at du kontakter en advokat i forbindelse med det forestående salg af huset. Dette vil sikre, at hussalget sker korrekt og ikke mindst, at I ikke efterfølgende modtager ubehagelige overraskelser fra SKAT.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
