Hvad nu med sommerhuset?
Kære Monica Kromann,
Mine søskende og jeg mistede vores far sidste år, og i øjeblikket behandles boet efter vores far af en bobestyrer.
Vores far havde en del aktiver af blandet økonomisk værdi samt et sommerhus, som han har ejet og jævnligt benyttet i de seneste 30 år. Sommerhuset er ikke blevet moderniseret eller istandsat i mange år, og det har derfor også vist sig vanskeligt at sælge, og mæglervurderingen har ligeledes været yderst svingende – ikke mindst sammenlignet med den offentlige ejendomsvurdering.
Vi ønsker dog at afslutte boet snarest muligt, og vil derfor gerne vide, hvad de skattemæssige og afgiftsmæssige konsekvenser er, såfremt sommerhuset udlægges til os, og vi selv står for salget efter boets afslutning? Er det bedst sommerhuset værdiansættes højt eller lavt?
Med venlig hilsen
Arvingerne
Svar:
Kære Arvinger,
Tak for jeres henvendelse og gode spørgsmål, som jeg vil besvare i det følgende.
Det sker desværre ikke helt så sjældent, at behandlingen af et dødsbo bliver forlænget som følge af vanskelighederne ved at sælge en fast ejendom. Og uanset om vanskelighederne ved salget skyldes manglende vedligeholdelse og modernisering, geografisk placering eller salgspris m.v., er det almindeligvis ganske frustrerende for de afventende arvinger. En mulig løsning er, at ejendommen overtages af arvingerne og boet afsluttes, og herefter kan arvingerne selv stå for salget af ejendommen – eventuel efter en renovering. Dette kan imidlertid give anledning til flere skatte- og afgiftsmæssige konsekvenser, som det er vigtigt at have for øje.
Som udgangspunkt skal der ske en beskatning af en avance ved salg af fast ejendom - dette gælder også for et dødsbos salg af fast ejendom. Der gælder imidlertid to vigtige undtagelser hertil:
1) Efter den såkaldte parcelhusregel er en avance ved salg af en- og tofamiliehuse og lejligheder, der har tjent som bolig for ejeren eller dennes hustand i hele eller dele af den periode, ejeren har ejet ejendommen skattefri. En tilsvarende regel gælder for sommerhuse (sommerhusreglen), der har været benyttet til privat formål for ejeren eller dennes hustand. Det er en betingelse for skattefriheden, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m², eller der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller udstykning ifølge erklæring fra SKAT vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.
2) Et dødsbo er kun skattepligtigt, såfremt boets nettoformue på skæringsdagen eller boets bruttoaktiver på skæringsdagen overstiger 2.680.800 i 2015 (2.641.900 i 2014). Såfremt ejendommen er omfattet af parcelhusreglen/sommerhusreglen, vil værdien af den faste ejendom alene indgå ved opgørelse af nettoformuen, men ikke ved opgørelsen af bruttoaktiverne.
Da jeres far har ejet og benyttet sommerhuset i en længere årrække, kan dødsboets salg af ejendommen ske skattefrit, såfremt ovenstående betingelser er opfyldt. I skal dog under alle omstændigheder betale en boafgift (boafgiften er på 15 % for livsarvinger), og som for den faste ejendoms vedkommende svarer til friværdien.
Kan ejendommen ikke sælges til tredjemand, har I mulighed for at overtage ejendommen – eventuel i fællesskab. I skal dog være opmærksomme på, at det er en betingelse for et senere skattefrit salg af sommerhuset, at I hver især eller jeres respektive hustande har benyttet sommerhuset til private formål efter erhvervelsen. Afhænder I således ejendommen kort tid efter erhvervelsen, kan I risikere, at I beskattes af en eventuel fortjeneste ved salget, dvs. i det omfang, at I afhænder ejendommen til en højere pris end købesummen. Det er i denne forbindelse afgørende, hvad ejendommen var vurderet til inden jeres overtagelse. Som udgangspunkt er det den seneste offentlige vurdering +/- 15 % der lægges til grund, men har I indhentet en mæglervurdering af ejendommen, er det dog denne værdi, der SKAL lægges til grund. Sælges ejendommen til en lavere pris end købesummen, kan et tab dog fradrages i en eventuel anden avance ved salg af fast ejendom.
Hvis I vælger at beholde sommerhuset med henblik på fælles brug, vil jeg anbefale, at I kontakter en advokat, der kan udarbejde en samejeoverenskomst, hvori I bl.a. aftaler, hvad der skal gælde i forhold til betalingsforpligtelser, opsigelse og ikke mindst opløsning af samejet. På denne måde undgår I eventuelle tvister herom på et senere tidspunkt.
Jeg håber, at ovenstående har besvaret jeres spørgsmål, og jeg ønsker jer held og lykke i det videre forløb samt med salget af ejendommen.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
