Hvordan undgår vi konflikter omkring sommerhuset?
Kære Monica Kromann.
Mange tak for de mange gode råd, som du giver i din brevkasse i Århus Onsdag. Jeg har selv nogle spørgsmål, som jeg håber, at du vil besvare i brevkassen, da flere end jeg sikkert står i samme situation.
Mine to søstre og jeg fik i sidste måned et arveforskud af vores forældre. Arveforskuddet bestod i familiens sommerhus, som mine forældre byggede for 40 år siden. Vi arvede hver en tredjedel, så vi hver ejer en lige stor del af sommerhuset. Det er meningen, at vi på skift skal kunne booke sommerhuset, ligesom vi som familie naturligvis skal samles nogle uger om året.
Man kender som bekendt ingen, før man har prøvet at arve sammen med dem, hvorfor jeg er en smule nervøs for, hvordan vi skal ”dele” sommerhuset, ligesom jeg frygter for stemningen i familien, hvis der en gang skal laves større renovationer på sommerhuset. Sommerhuset er jo af ældre dato, så på et eller andet tidspunkt, er vi nødt til sammen at finde pengene til en gennemgribende istandsættelse.
Mit spørgsmål til dig er derfor, hvordan vi kommer dette, og eventuelle andre, problemer i forkøbet. Er der noget vi skal være særlige opmærksomme på? Jeg håber, at du kan hjælpe og ser frem til at læse din besvarelse i avisen.
Med venlig hilsen
Sommerhusejeren.
Svar:
Kære Sommerhusejer
Mange tak for din e-mail og dine udemærkede spørgsmål, som du har ganske ret i, at du ikke sidder alene med. På trods af, at muligheden for at give forskud på arv ikke er ny, modtager jeg et stigende antal henvendelser omkring netop dette. Har man muligheden for at give sine arvinger en økonomisk håndsrækning, eller som i dit tilfælde give familiens sommerhus videre til næste generation, vil mange benytte sig af denne mulighed. Det må da også være dejligt at se ens arvinger nyde arven, mens man stadig er i live.
Jeg har i denne brevkasse tidligere beskrevet, hvorledes man kan spare arveafgiften ved at yde et såkaldt familielån i stedet for at give et arveforskud, hvilket du kan læse på www.advokatkromann.dk/artikler under overskriften ”Hvordan gives min søn bedst en økonomisk støtte?” Dette ville også have været muligt i dit og dine søstres tilfælde, men jeg vil naturligvis besvare dit spørgsmål ud fra den præmis, at arveforskuddet til dig og dine søstre allerede er ydet. Jeg går samtidig ud fra, at der rent faktisk er foretaget en overdragelse af sommerhuset til dig og dine søstre, således det er jer tre, og ikke jeres forældre, som står på skødet.
Dine forældres bevæggrunde for at give arveforskud var velsagtens ikke at skabe splid mellem dig og dine søstre – tværtimod. Jeg forstår derfor dit ønske om at komme eventuelle problemer i forkøbet, hvilket heldigvis også kan lade sig gøre.
Du og dine søstre bør snarest muligt oprette en samejeoverenskomst, hvilket er en aftale, der regulerer jeres fremtidige ejerskab af sommerhuset, herunder problemstillingerne omkring renoveringen, som du nævner i din e-mail. Du og dine søstre bør dog, nu hvor I alligevel opretter en samejeoverenskomst, lade denne regulere så mange forhold omkring sommerhuset, som I kan blive enige om på nuværende tidspunkt, hvilket i fremtiden kan spare jer for bekymringer og stridigheder omkring sommerhuset.
Samejeoverenskomsten bør således regulere afholdelsen af udgifterne til sommerhuset, ligesom det bør aftales, at der udarbejdes et årligt regnskab, så I alle tre bevarer overblikket over omkostningerne til sommerhuset. Du nævner i din e-mail ikke, hvorledes I planlægger at differentiere vand-, el- og varmeudgifterne til sommerhuset, men dette bør I tillige tage stilling til på forhånd, således at der er klarhed over, hvad det betyder for betaling af udgifterne, at en af jer har benyttet sommerhuset mere end de to øvrige ejere af sommerhuset.
Du beskriver i din e-mail de udgifter, der i fremtiden vil være i forbindelse med en eventuel renovering af huset. Du og dine søstre kan lige så godt få debatteret dette først som sidst, og nå til enighed om en løsning, som indskrives i samejeoverenskomsten. Idet du og dine søstre hver ejer 1/3 af sommerhuset, vil det være nærliggende at bestemme, at I hver afholder 1/3 af fremtidige udgifter. Samejeoverenskomsten bør dog tillige regulere beslutningsprocessen vedrørende større arbejder på sommerhuset.
Derudover vil jeg også anbefale, at du og dine søstre aftaler, hvad der skal ske, hvis en eller flere af jer på et tidspunkt skulle ønske at sælge jeres andel i sommerhuset. I skal blandt andet tage stilling til, hvorvidt den eller de øvrige andelshavere skal have forkøbsret, ligesom I skal fastslå, hvorledes prisen for den enkelte andel fastsættes, hvilket fx kan være på baggrund af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Som jeg læser din e-mail, er det også meningen, at sommerhuset fremover skal være i jeres families besiddelse, hvorfor du og dine søstre nøje bør overveje at begrænse mulighederne for salg af sommerhuset til tredjemand, men samtidig tage stilling til, hvorledes der kan ske en opløsning af jeres sameje af sommerhuset.
Jeres ret til at bruge sommerhuset, og hvorledes det bestemmes, hvem der kan benytte huset i de enkelte uger, bør ligeledes indskrives i samejeoverenskomsten, da I herved undgår fremtidige uenigheder omkring fastsættelsen heraf. I kan således aftale stort set hvad I ønsker i samejeoverenskomsten, hvorfor jeg også vil anbefale, at I nedfælder bestemmelser omkring rengøring af sommerhuset mv., hvilket kan virke banalt på nuværende tidspunkt, men som i fremtiden kan føre til uenigheder.
Der er som sådan ikke noget i vejen for, at du og dine søstre selv udarbejder en samejeoverenskomst, men jeg vil dog anbefale, at I kontakter en advokat, som kan hjælpe jer med udarbejdelsen. Vælger I selv at udarbejde samejeoverenskomsten, risikerer I, at bestemmelserne bliver uklare og aftalen ikke regulerer det nødvendige, idet omfanget af forholdene, der skal tages stilling til ved sameje af fast ejendom, er ganske omfattende.
En advokat vil kunne skræddersy en samejeoverenskomst efter jeres behov og ønsker, ligesom advokaten vil sikre, at aftalens bestemmelser har virkning efter hensigten. Herudover kan advokaten sørge for, at samejeoverenskomsten tinglyses servitutstiftende for sommerhuset. Samejeoverenskomst mellem dig og dine søstre vil dog være gældende mellem jer uanset om dette sker, idet en tinglysning af samejeoverenskomsten alene foretages for at sikre, at også andre end jer får kendskab til jeres ejermæssige fællesskab af sommerhuset. Jeg vil derudover også anbefale, at I alle tre ved testamente bestemmer, hvad der skal ske med jeres respektive andele af huset i tilfælde af jeres død.
Jeg håber, at ovenstående gennemgang har givet dig et overblik over, hvordan du og dine søstre sikrer jer mod de fremtidige problemer, som et sameje af et sommerhus desværre kan medføre. Jeg vil opfordre dig til at tale med dine søstre om at oprette en samejeoverenskomst, som vil være den helt rigtige løsning i jeres situation. Såfremt dine søstre er i tvivl, er du naturligvis velkommen til at vise dem dette brevkassesvar. Jeg håber, at du og dine søstre får en god sommer i jeres ”nye” sommerhus.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
