Kan jeg slippe af med andelslånet?
Kære Monica Kromann.
Jeg købte i 2007 en andelsbolig sammen med min daværende kæreste. Vi lånte cirka kr. 500.000 i banken til boligen og anlæg af have. Vi gik herefter fra hinanden i juni 2009. Boligen har været til salg lige siden for kr. 448.000, desværre uden den er blevet solgt. Min ekskæreste bor stadig i huset og betaler alle de faste udgifter. Jeg betaler dog stadig kr. 2.200 hver måned til andelslånet i banken, og banken vil ikke lade hende overtage lånet så boligen bliver hendes alene.
Mit spørgsmål er derfor, hvilke muligheder jeg har for at komme ud af dette arrangement, da jeg synes det er mange penge at betale hver måned for noget, jeg ikke har nogen glæde af. Flere mennesker har rådet mig til, at jeg blot skal lade være med at betale til lånet - i fald jeg følger dette råd, hvad ville der så ske? Kan banken eventuelt gøre udlæg i min løn? Andre mener, at jeg også har et krav på husleje af min ekskæreste, når hun nu bor i andelsboligen alene, men det kan man vel ikke forlange, når min hun betaler alle de faste udgifter?
Siden vi gik fra hinanden, har jeg desuden skiftet bank. Der er solgt 2 boliger i andelsforeningen, siden vi gik fra hinanden, men til kun kr. 50.000, hvilket jo gør boligen svær at sælge, ikke mindst fordi lånet i andelsforeningen er et af de såkaldte swap-lån, og de faste udgifter i huset er næsten kr. 8000 om måneden.
Jeg håber, at du kan hjælpe.
Med venlig hilsen
Andelslåneren.
Svar:
Kære Andelslåner.
Mange tak for din e-mail og dine udemærkede spørgsmål, som jeg naturligvis vil hjælpe med at besvare. Du er desværre langt fra den eneste andelslåner, som står i den uheldige situation, at andelslånet langt overstiger andelsboligens værdi, hvilket ofte skaber problemer i forbindelse med salget af andelsboligen, ikke mindst når salget sker i forbindelse med en ophævelse af samlivet. Det er bestemt ikke ualmindeligt at der opstår uenighed omkring en eller flere af de økonomiske aspekter i forbindelse med en samlivsophævelse, herunder retten til fortsat at bebo den tidligere fælles bolig, eventuelle indbyrdes krav opstået under samlivet og betaling af udgifter til den tidligere fælles bolig.
Som jeg læser din e-mail, har du og din ekskæreste dog undgået en række af disse problemstillinger ved at indgå en fornuftig aftale omkring andelsboligen. Du nævner ikke noget om, hvorvidt din ekskæreste også rent formelt har overtaget alle forpligtelser og rettigheder i forhold til andelsforeningen, hvorfor jeg går ud fra, at dette ikke er tilfældet.
Jeg har stor forståelse for, at du ikke ønsker at betale kr. 2.200 om måneden til andelslånet, nu hvor din ekskæreste alene bor i andelsboligen, men jeg vil bestemt ikke råde dig til at undlade at betale til lånet, som andre har anbefalet dig. Betaler du og din ekskæreste ikke renter og eventuelle afdrag på lånet, kan banken forlange andelsboligen solgt på tvangsauktion, hvilket bestemt ikke vil sikre en god pris for andelen, ligesom omkostninger i forbindelse med tvangsauktionen vil blive pålagt din ekskæreste og dig. Dette vil sandsynligvis betyde, at du og din ekskæreste vil stå tilbage med en betydelig usikret gæld, som banken ganske givet vil kræve betalt straks.
Da du og din ekskæreste hæfter solidarisk for lånet, kan banken kræve hele den eventulle usikrede restgæld betalt af én af jer. Skulle dette blive tilfældet, vil den af jer, som betaler hele gælden naturligvis kunne forlange halvdelen af beløbet betalt af den anden, hvilket dog er banken uvedkommende.
Såfremt banken retter et krav mod dig, og du ikke kan eller vil betale dette, har banken mulighed for at gøre udlæg i din løn. Dette må ikke forveksles med lønindeholdelse, som udelukkende kan foretages i forbindelse med inddrivelse af visse krav fra det offentlige. Banken kan ikke foretage udlæg i dine fremtidige erhvervelser, herunder dine fremtidige lønindtjening, men så snart du har fået udbetalt din løn, kan banken gøre udlæg i det udbetalte beløb. Du skriver i din e-mail, at du ikke længere benytter den bank, hvor andelslånet er oprettet, men såfremt du fortsat havde dine konti i samme bank, ville banken kunne afregne jeres mellemværende med de indestående beløb.
Uanset om der foretages et udlæg i din udbetalte løn i fogedretten, eller banken modregner et beløb i indestående på eventuelle konti banken, skal du dog efterlades et beløb, så du kan betale alle dine nødvendige udgifter, herunder husleje, kost og tøj mv., indtil du får udbetalt løn næste gang. På baggrund af ovenstående, kan jeg bestemt ikke anbefale dig, at du blot undlader at betale din del af renter/afdrag på andelslånet, men i stedet vil anbefale en anden løsning på problemet.
Såfremt din ekskæreste nu alene står på andelsbeviset, kan du ikke forlange, at hun betaler dig en passende husleje. Er du forsat medejer af andelsboligen, kan du i princippet forlange, at din ekskæreste betaler dig en rimelig husleje, da hun jo bebor hele andelsboligen, men kun ejer halvdelen. Vælger du denne løsning, vil din ekskæreste sandsynligvis til gengæld kræve, at du betaler halvdelen af den månedlige ydelse til andelsforeningen. Jeg er af den opfattelse, at I fundet et fornuftigt kompromis, hvor din ekskæreste betaler samtlige fast udgifter, mens du til gengæld ikke kræver en månedlig husleje. En eventuel husleje skal fastsættes efter markedslejen – altså hvad andelsboligen kunne udlejes til, hvis I udlejede til tredjemand. Betaler din ekskæreste allerede et beløb, der svarer til halvdelen af denne markedsleje, vil jeg derfor ikke anbefale, at du kræver en huslejebetaling.
Du kan eventuelt tage en samtale med din ekskæreste omkring rimeligheden i jeres arrangement, hvor du kan gøre gældende, at du ikke finder det rimeligt, at du fortsat betaler til andelslånet, nu hvor hun alene bebor andelsboligen. Selvom banken har afvist, at din ekskæreste alene kan overtage andelslånet, er dette ikke til hinder for, at hun alene afholder alle udgifterne hertil, hvilket I kan aftale indbyrdes. Såfremt din ekskæreste er villig til dette, hvilket hun næsten må være, idet I har snakket med banken om en låneovertagelse, vil det være den nemmeste og letteste løsning på dit problem. Rent formelt kommer du naturligvis ikke ud af arrangementet, og du vil fortsat stå tilbage med halvdelen af en eventuel restgæld, når andelsboligen engang bliver solgt, men du slipper for at betale de månedlige kr. 2.200 for noget, du ikke har glæde af.
Jeg håber, at ovenstående gennemgang har givet dig et overblik over dine muligheder. Med de salgspriser, du nævner i din e-mail, ser det desværre ud til, at du kommer til at stå tilbage med en gæld, når andelen engang bliver solgt. Jeg vil derfor anbefale, at du og din ekskæreste tager banken med på råd, inden I sælger andelen til en pris, der ligger væsentligt under lånebeløbet, da I har brug for en aftale omkring afviklingen af denne restgæld.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
