Kan vi lave et omvendt forældrekøb?
Kære Monica Kromann.
Jeg læser med interesse din brevkasse i Århus Onsdag og har nu selv brug for et godt råd, hvorfor jeg håber, at du kan hjælpe mig.
Mine forældre er begge midt i 80´erne og bor i eget hus, som er gældfrit. Vi er to ægte børn og ingen af mine forældre har særbørn. Mine forældre har ofte talt om at sælge huset til os børn, til den billigst mulige pris. Der skal i forbindelse med handlen være en klausul om, at mine forældre kan bo til leje i huset indtil længstlevendes død, eller indtil mine forældre, af nød eller efter eget ønske, vil/skal flytte til beskyttet bolig eller et plejehjem. Lejeaftalen skal naturligvis være uopsigelig fra vores side.
Det er planen, at lejen skal udgøre de udgifter som min søster og jeg får efter overtagelsen af huset. Min søster og jeg er begge gift og bor i egne huse og har sunde økonomier. Mine spørgsmål er så, om det - rent juridisk og arvemæssigt - er en god idé? Både for vores forældre og for os? Hvad skal vi være særligt opmærksomme på? Vi er klar over, at min søster og jeg vil blive beskattet af lejeindtægten, såfremt vi ender med at købe huset, men er der andet vi skal være opmærksomme på?
På forhånd tak og med venlig hilsen
Den potentielt omvendte forældrekøber.
Svar:
Kære potentielle omvendte forældrekøber.
Mange tak for din e-mail og dine udemærkede spørgsmål, som jeg naturligvis vil besvare. Forældrekøb, hvor forældrene køber en bolig og herefter lejer den ud til deres børn, har været populært i mange år. Imidlertid er det for mig en relativ ny udvikling, at jeg rådgiver klienter der ønsker det modsatte – altså et omvendt forældrekøb, hvor de voksne børn køber en bolig, som disse efterfølgende lejer ud til deres forældre. Fordelene og de potentielle faldgruber ved forældrekøb og omvendt forældrekøb er de samme, hvorfor nedenstående tillige er gældende for læsere, der måtte overveje at foretage et forældrekøb.
Som du har beskrevet din situation, hvor både du og din søster har en sund økonomi, ville jeg ikke umiddelbart have nogle betænkeligheder ved at foretage et omvendt forældrekøb. Både du, din søster og dine forældre kan opnå økonomiske fordele ved at foretage et omvendt forældrekøb. Dine forældre kan eventuelt modtage boligstøtte, ligesom du og din søster kan opnå en række skattefordele, hvilket jeg vil forklare nærmere nedenfor. Som du beskriver jeres planen for overtagelsen af huset, vil der heller ikke være arvemæssige betænkeligheder ved et omvendt forældrekøb. Da du og din søster køber huset af jeres forældre, har købet ikke indflydelse på arveforholdene.
Det første du skal have fastlagt er, hvilken pris du og din søster skal betale for huset. Dine forældre kan sælge huset til dig og din søster til en pris, der ligger 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering, uden at salgsprisen efterfølgende vil blive anfægtet. Som følge af faldet i priserne på boligmarkedet, kan den offentlige ejendomsvurdering i nogle tilfælde dog være sat så højt, at det i stedet kan betale sig at indhente en eller flere vurderinger fra ejendomsmæglere, idet denne vurdering kan ligge lavere end de førnævnte 15 % under den offentlige ejendomsvurdering.
Indhenter du, dine forældre og din søster en mæglervurdering inden et eventuelt salg, kan dine forældre dog ikke længere sælge huset 15 % under den offentlige ejendomsvurdering, eller mæglervurderingen for den sags skyld, da mæglervurderingen vil blive anset som udtryk for husets reelle markedsværdi. Sælger dine forældre huset til dig og din søster under denne markedsværdi, vil differencen blive betragtet som en gave, som du og din søster kan blive beskattet af, alt efter differencens størrelse. Hver af dine forældre kan give både dig og din søster en årlig afgiftsfri gave på kr. 58.700. Dette betyder, at dine forældre i forbindelse med salget, kan give både dig og din søster en gave på kr. 117.400. Uanset om I vælger at indhente en mæglervurdering eller sælge huset 15 % under den seneste offentlige ejendomsvurdering, kan en salgspris således fratrækkes yderligere kr. 234.800, uden at du og din søster vil blive beskattet af denne gave.
Som du skriver i din e-mail, skal du og din søster ganske rigtig betale skat af lejeindtægten. Du og din søster kan vælge at minimere denne skattebetaling mest muligt ved hjælp af enten virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen. Formålet med begge ordninger er at give både dig og din søster et skattemæssigt fradrag. Jeg har desværre ikke plads til at give en nærmere gennemgang af de to ordninger i denne brevkasse. Hvilken ordning der er den rigtige for dig og din søster, afhænger derudover af de nærmere omstændigheder omkring købet af huset og jeres nærmere økonomiske forhold, hvorfor jeg vil anbefale, at du og din søster søger professionel hjælp hos en revisor eller en advokat, inden I beslutter, hvilken ordning I vil benytte jer af.
For at bo i huset, skal dine forældre betale dig og din søster et beløb, der svarer til markedslejen, altså den leje, som du og din søster kunne modtage, hvis huset blev udlejet til en vilkårlig lejer. Sætter du og din søster lejen for lavt, kan I blive beskattet af markedslejen i stedet for af den lejebetaling, som I rent faktisk modtager af jeres forældre, hvilket vil gøre det omvendte forældrekøb til en underskudsforretning. Er markedslejen ikke nok til at dække udgifterne, som du og din søster får ved køb af huset, kan dine forældre dog hjælpe til med årlige afgiftsfri gaver, som beskrevet ovenfor.
En sidste ting, som du og din søster skal være opmærksomme på, inden I foretager det omvendte forældrekøb er, at et eventuelt provenu ved et senere salg af ejendommen - efter at jeres forældre er flyttet ud naturligvis - ikke vil være skattefrit, da du og din søster ikke har beboet huset efter købet. Jeg er ikke klar over, om en af jer, eller I begge, har planer om at overtage huset, når jeres forældre engang flytter ud, men er dette ikke tilfældet, skal du og din søster betale skat af den avance, som I eventuelt opnår ved salget. Denne beskatning kan dog minimeres betydeligt, hvilket jeg tidligere har beskrevet i brevkassesvaret Fortjeneste ved forældrekøb, som kan læses på www.advokatkromann.dk/artikler.
Jeg håber, at ovenstående gennemgang har givet dig et overblik over, hvad du og din søster skal være opmærksomme på, hvis I vælger at foretage et omvendt forældrekøb. Er dette tilfældet, vil jeg anbefale, at I søger hjælp hos en advokat og /eller en revisor, som kan sikre, at I køber huset til den billigst mulige pris, samt at såvel fastsættelse af leje og valg af ordning for beskatning heraf, er optimale for både dig, din søster og jeres forældre.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
