Advokatforbehold eller ej?
Kære Monica Kromann,
Vi har et par spørgsmål, som vi håber, at du vil besvare i din brevkasse.
Min kæreste og jeg har været sammen i et par år, og vil gerne flytte sammen, men da det er svært at finde en fornuftig lejebolig i Aarhus, overvejer vi at købe en bolig i stedet.
Vi har kigget lidt på et mindre hus uden for Aarhus, som vi mener, at kunne overkomme økonomisk. Vi synes dog begge, at det er en ret stor beslutning, da ingen af os tidligere har haft hus eller ejerlejlighed.
Vi vil derfor meget gerne vide, om der er noget særligt, vi skal være opmærksomme på i forbindelse med et eventuelt køb? Vi kan forstå, at det kan være en god idé at lade en advokat gennemgå købsaftalen – hvad er fordelene?
Med venlig hilsen
Læserne
Svar:
Kære Læsere,
Tak for jeres gode spørgsmål, som jeg vil besvare i det følgende.
Hvad I skal være opmærksomme på
Det er altid en stor beslutning at købe en fast ejendom, ikke mindst grundet de væsentlige økonomiske forpligtelser, som man skal påtage sig, herunder optagelse af lån. Det er derfor en række forhold, som man som køber bør være opmærksom på i forbindelse med køb af fast ejendom, og som jeg kort vil gennemgå nedenfor.
Det er naturligvis først og fremmest vigtigt at finde en bolig, som man har råd til. Dette vil typisk være noget, som banken vil kunne rådgive om.
Herudover er det vigtigt at være opmærksom på husets stand, herunder om der er væsentlige fejl og mangler, der skal udbedres, eventuelt allerede inden overtagelse/indflytning. Køb af fast ejendom, der fungerer som bolig for sælgeren og henholdsvis skal fungere som bolig for køberen, er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Som hovedregel kan sælger fraskrive sig et eventuelt ansvar ved at forelægge køber en tilstandsrapport og el-installationsrapport samt tilbud om ejerskifteforsikring, hvoraf sælger skal forpligte sig til at betale et beløb svarende til mindst halvdelen af forsikringspræmien. Såfremt dette sker inden aftalens indgåelse eller dog senest inden der afgives et købstilbud, der accepteres af sælgeren, vil dette have den konsekvens, at man ikke senere - over for sælger - vil kunne påberåbe sig en række forhold ved ejendommens fysiske tilstand, eksempelvis ulovlige elinstallationer eller ikke-funktionsdygtige varme- og sanitetsinstallationer, og man kan dermed heller ikke kræve erstatning eller nedslag i købesummen. Ansvarsfraskrivelsen gælder dog ikke de tilfælde, hvor sælger har kendt til de pågældende fejl og mangler, men har undladt at oplyse herom eller i øvrigt har handlet svigtagtigt eller groft uagtsomt, eller hvor sælger har afgivet garantier. Er der tale om fejl, der burde være medtaget i en tilstandsrapport eller el-installationsrapport, vil man dog kunne fremsætte erstatningskrav over for den, der har udarbejdet rapporten. I skal under alle omstændigheder være opmærksomme på, at I som købere har en undersøgelsespligt, således at I ikke kan påberåbe jer fejl og mangler ved boligen, som I inden aftalens indgåelse konstaterede eller dog burde have konstateret ved en almindelig besigtigelse. Omfanget af denne undersøgelsespligt afhænger til dels af sælgerens og ikke mindst jeres sagkundskab, herunder om I havde sagkyndig bistand under besigtigelsen.
Ved køb af fast ejendom har I som købere endvidere en lovbestemt fortrydelsesret, således at I kan træde tilbage fra aftalen ved at meddele dette skriftligt til sælger senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse. Fortrydelsesretten er betinget af, at I inden fristens udløb betaler sælger en godtgørelse på 1 % af købesummen.
Fordele ved advokatforbehold i en købsaftale
Jeg anbefaler, at man i forbindelse med køb af fast ejendom altid sørger for at indsætte et advokatforhold i købsaftalen – dvs. at aftalen skal godkendes af købers advokat forinden aftalen er bindende.
Jeres advokat vil herefter gennemgå købsaftalen og de enkelte vilkår og samtlige dokumenter, herunder en eventuel tilstandsrapport og elinstallationsrapport, vedtægter, servitutter m.v., og vurderer, om der er forhold i aftalen eller dokumenterne, der kræver nærmere undersøgelse, og rådgiver jer om, hvilke forhold I bør være opmærksomme på. Et advokatforbehold er således en måde, hvorved I kan sikre jer mod ubehagelige og dyre overraskelser.
Er købsaftalen betinget af jeres advokats godkendelse, medfører dette samtidigt, at I kan træde tilbage fra aftalen UDEN at skulle betale en godtgørelse, såfremt advokaten ikke godkender aftalen. Et advokatforbehold fungerer således i praksis som en fortrydelsesret, men hvor I dog ikke skal betale en godtgørelse på 1 % af købesummen.
Jeg håber, at ovenstående har besvaret jeres spørgsmål, og jeg ønsker jeg held og lykke med huskøbet.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
