Hvilke regler gælder ved køb af sommerhus?

Svar:

Kære Lucas

 

Tak for dit spørgsmål til min juridiske brevkasse, som jeg vil besvare i det følgende.

 

Først og fremmest er det ikke alle der har lov til at købe sommerhus i Danmark. For at købe sommerhus, skal man som udgangspunkt have fast bopæl i Danmark eller tidligere have boet sammenlagt 5 år i Danmark. Dette skyldes, at vi i Danmark har vedtaget en særregel kaldet Sommerhusprotokollen for at beskytte Danmark mod store udenlandske køb. Der er dog ingen begrænsning på antallet af sommerhuse du må eje, såfremt du selv benytter dem alle mindst én gang om året.

Derudover minder køb af sommerhus meget om køb af helårsbolig, da der eksempelvis stadig skal udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Dette medfører, at det også ved sommerhuskøb typisk vil være fordelagtigt at tegne en ejerskifteforsikring, og generelt tage mange af de samme forholdsregler, som ved køb af almindelig helårsbolig. Ydermere skal man være opmærksom på, om indbo indgår som en del af købsaftalen.

Indbo følger ofte med i sommerhushandler, og dette vil en advokat være behjælpelig med at sørge for indgår i købsaftalen.

I skal yderligere være opmærksom på, at hvis boligen I ønsker at erhverve, har status som sommerhus, må man kun bo i boligen fra den 1. marts til den 31. oktober. Udenfor denne periode må man kun opholde sig i boligen i kortere perioder. Man kan derfor ikke bo i sit sommerhus hele året.

Hvis I ønsker at leje sommerhuset ud, er der også en række regler, som I skal sørge for, at være bekendt med. Der er nogle forhold, som kan gøre, at ejendommen ikke må lejes ud, og hvor man derfor kan drage fordel af rådgivning vedrørende ejendommens forhold.

Derudover skal man være opmærksom på, at man i Danmark ikke må udleje sit sommerhus hele året. I sommerperioden fra den 1. marts til den 31. oktober, er der ingen begrænsning på, hvor meget man må leje sit sommerhus ud. I vinterperioden fra den 1. november til slut februar, må man derimod kun udleje sit sommerhus i alt 9 uger.

I forbindelse med en eventuel udlejning af jeres sommerhus, er lejeindtægterne heraf, skattepligtige. Man kan her vælge imellem to beregningsmetoder; et regnskabsmæssigt fradrag eller et fast bundfradrag.

Ved et regnskabsmæssigt fradrag kan man trække sine faktiske udgifter, som el, vand og varme, fra sin lejeindtægt, man skal heller ikke ved denne beregningsmetode betale ejendomsværdiskat i de udlejede uger.

Ved et fast bundfradrag kan man trække det årlige bundfradrag fra din bruttolejeindtægt, som i 2024 ligger på 46.100 kr. hvis udlejningen af sommerhuset foregår via et udlejningsbureau. De første 42.700 kr. man tjener på udlejningen er dermed skattefri. Hvis udlejningen foretages som privatudlejning, vil ens bundfradrag derimod være på 12.200 kr.

Man kan ikke senere ændre sin beregningsmetode og det er derfor en god ide, at kontakte en advokat, der kan hjælpe med at vurdere hvilken metode der gavner jeres situation bedst muligt. Dette vil mit kontor kunne være behjælpelig med.

Da I som ugifte samlevende ønsker, at købe sommerhuset sammen, vil det være en god ide at få oprettet en samejeoverenskomst, hvori I kan fastsætte retningslinjerne for at eje sommerhuset sammen, samt fastlægge hvad der skal ske med ejendommen i tilfælde af eventuelle tvister. Dette skyldes, at der ikke er regler eller love der regulerer ejerskabet for ugifte samlevende, hvilket potentielt kan medføre, at sommerhuset kan komme på frivillig auktion, hvis I ikke kan komme til enighed om salg og beboelse af sommerhuset.

En samejeoverenskomst tjener dermed som en beskyttelse, da man på forhold har indgået en aftale om ejerskabet. Man kan således i fremtiden dokumentere det delte ejerskab over sommerhuset og tage forbehold for de uforudsigelige problemer, som fremtiden kan bringe.

Derudover skal man være specielt opmærksom på reglerne ift. eventuelt realkreditlån. Det er kun muligt at låne 75% af handelsprisen gennem et realkreditlån, hvorimod det ved almindelig helårsbolig er 80%. Det betyder altså, at man som oftest skal låne mere ved banken til en højere rente end hvad realkreditlånet tilbyder.

Udover de sædvanlige regler ved køb af helårsbolig, er der altså derfor både nogle skattemæssige aspekter, som man skal være opmærksom på, samt regler ift. eventuel udlejning og regler vedrørende eventuelt lån.

Ved køb af fast ejendom, vil man kunne drage fordel af, at have en advokat tilknyttet sit forløb. Advokaten vil kunne yde rådgivning samt gennemse alle handlens dokumenter, således at der ikke er forhold som overses.

Jeg håber, at det ovenstående besvarede jeres spørgsmål. Hvis I ønsker yderligere rådgivning eller hjælp i processen, er I meget velkomne til at kontakte os på telefonnummer: 86 18 11 02 eller på mail:

kontakt@advokatkromann.dk.

 

Med venlig hilsen

Monica Kromann

Advokat (H)

mk@advokatkromann.dk

 

;