Salg af sommerhus omfattet af virksomhedsordningen
Kære Monika Kromann,
Vi læser hver uge din brevkasse i Århus Onsdag.
Vi skriver til dig vedrørende salg af fast ejendom til børn. Vi har nemlig en hotelferielejlighed i et feriecenter i Nordjylland, som vi anvender til udlejning. Man må i denne forbindelse bruge den såkaldte sommerhusregel, hvor en del af indtægten kan fradrages og den resterende del beskattes. Man kan også vælge at bruge virksomhedsskatteordningen, hvor man i stedet fører et regnskab, og det har vi valgt at gøre.
Nu er vores spørgsmål, om det er muligt at sælge ferielejligheden til vores datter? Og kan hun så benytte sommerhusreglen, når ferielejligheden i så fald vil have skiftet ejer?
Vi er gift, men det er dog kun den ene af os, der står på skødet, og det er derfor måske muligt at sælge til ferielejligheden til den anden ægtefælle.
Det vi ønsker, er at ferielejligheden bliver omfattet af sommerhusreglen.
Med venlig hilsen
Ægteparret
Svar:
Kære Ægtepar,
Mange tak for jeres henvendelse og for jeres spørgsmål, som jeg vil besvare i det følgende.
Jeg vil indledningsvis gennemgå sommerhusreglens og virksomhedsskatteordningens betydning i relation til salg og erhvervelse af et sommerhus, og dernæst jeres muligheder for at sælge sommerhuset til jeres datter eller til den anden ægtefælle. I det følgende anvendes sommerhus synonymt med ferielejlighed.
Sommerhusreglen
Som hovedregel er avancer ved salg af fast ejendom, eksempelvis parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse, skattepligtige. De nærmere regler herfor fremgår af Ejendomsavancebeskatningsloven. Loven kan læses i sin helhed på www.retsinfo.dk.
Der gælder dog imidlertid en væsentlig undtagelse til denne regel, hvorefter en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder, som har tjent som bolig i ejertiden, er undtaget beskatning. Dette følger af den såkaldte parcelhusregel. En tilsvarende regel gælder for sommerhuse, der erhvervet med henblik på anvendelse som sommerhus, og tillige i ejertiden er anvendt til private formål, som ligeledes undtages beskatning efter den såkaldte sommerhusregel.
Er sommerhuset omfattet af sommerhusreglen, sker der således normalt ikke beskatning af en eventuel avance ved et senere salg af sommerhuset, hvis betingelserne for skattefri salg er opfyldt. Foruden den private anvendelse, er det en betingelse, at arealet på den grund, hvor sommerhuset ligger, er på under 1.400 m2 eller dog at udstykning ikke er muligt eller at en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse. Det er derimod ikke en hindring for skattefri salg af et sommerhus, at det i ejertiden har været udlejet i større eller mindre omfang. Hvis sommerhuset imidlertid sælges kort tid efter erhvervelsen – eller ejeren har flere sommerhuse – kan SKAT dog kræve dokumentation for, at der rent faktisk er sket en privat benyttelse af sommerhuset.
Det er en yderligere betingelse for anvendelse af sommerhusreglen, at sommerhuset ikke efterfølgende er benyttet erhvervsmæssigt, jf. nedenfor.
Benyttes sommerhuset dels til private formål og dels til udlejning, kan overskuddet ved lejeindtægterne være skattepligtige. Ved opgørelsen af det skattepligtige overskud kan man benytte sig af to forskellige metoder: regnskabsmetoden eller bundfradragsmetoden. Der kan læses nærmere om de forskellige metoder på SKAT’s hjemmeside, www.skat.dk.
Virksomhedsordningen
Hvis sommerhuset overhovedet ikke har været anvendt til private formål, eksempelvis at det har været erhvervsmæssigt udlejet, kan sommerhusreglen ikke anvendes. Man kan i stedet anvende virksomhedsordningen, hvor der ikke sker beskatning af værdien af egen bolig, og der skal ikke betales ejendomsværdiskat. Fordelen herved er ligeledes, at renteudgifter og driftsudgifter kan fratrækkes i overskuddet, ligesom overskuddet kan opspares og anvendes i ”dårlige” år. Anvendelse af virksomhedsordningen har således en række skattemæssige fordele. Det er imidlertid en betingelse for anvendelse af virksomhedsordningen i forbindelse med erhvervsmæssig udlejning af et sommerhus, at ejeren effektivt har fraskrevet sig rådigheden over sommerhuset, eksempelvis ved at rådigheden er overført til et sommerhusudlejningsfirma. Herudover skal den erhvervsmæssige udlejning ske for ejerens egen regning og risiko.
En udelukkende erhvervsmæssig eller dog langvarig (mere end 1 år) udlejning af et sommerhus kræver tilladelse fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen efter Sommerhusloven. Plan- og Landdistriktsstyrelsen giver kun undtagelsesvis udlejningstilladelse, og SKAT indberetter da også typisk til Plan- og Landdistriktsstyrelsen, at ejeren af sommerhuset anvender virksomhedsordningen. Såfremt der ikke er indhentet en tilladelse til udlejning – eller at dette ikke er muligt – kan Plan- og Landdistriktsstyrelsen kræve, at forholdet bringes til ophør inden for en nærmere fastsat frist, og at dette dokumenteres, eksempelvis ved at det dokumenteres, at virksomhedsordningen ikke længere anvendes, eller at sommerhuset er solgt. Hvis fristen ikke overholdes, kan Plan- og Landdistriktsstyrelsen enten rykke for dokumentation eller selv undersøge, om forholdet er bragt til ophør. Såfremt forholdet ikke bringes til ophør, kan Plan- og Landdistriktsstyrelsen foretage en politianmeldelse, og man kan risikere en tiltale for overtrædelse af Sommerhusloven.
Salg af et sommerhus omfattet af virksomhedsordningen
Der er ikke noget til hinder for, at I kan sælge jeres sommerhus, også selvom at det er omfattet af virksomhedsordningen. Dette gælder ligeledes, når salget sker til jeres datter. I kan dog ikke benytte jer af ovenstående sommerhusregel ved salget, og det vil med andre ord sige, at salget ikke er undtaget beskatning. Derimod vil I blive beskattet af en eventuel avance ved salget, medens et eventuelt tab vil kunne fradrages. Et tab på salg af fast ejendom er imidlertid kildebegrænset, hvilket vil sige, at det kun kan fradrages i en eventuel skattepligtig avance ved salg af (anden) fast ejendom. Tabet kan enten fradrages i samme år som tabet realiseres, overføres til et andet indkomstår eller overføres og fratrækkes i den anden ægtefælles skattepligtige avance ved salg af fast ejendom.
Erhverver jeres datter sommerhuset, er der således ikke noget til hinder for at sommerhuset kan blive omfattet af sommerhusreglen, såfremt betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt, jf. ovenfor. Det samme gør sig dog desværre ikke gældende ved salg til den anden ægtefælle, uagtet at kun den ene ægtefælle står på skødet. Dette skyldes, at ægtefæller efter gældende retspraksis betragtes som én person i Sommerhuslovens forstand.
Jeg håber, at I med ovenstående har fået svar på jeres spørgsmål, og jeg ønsker jer held og lykke i det videre forløb.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
