Sommerhus i sameje mellem søskende
Kære Monica Kromann,
Vi er fire søskende, der ejer et familiesommerhus i fællesskab, og hvor vi hver især ejer 1/4 af sommerhuset. Ejendomsvurderingen er på kr. 710.000, og der er intet lån i sommerhuset.
Efterhånden er vi så meget oppe i årene, at der pludselig kan ske det, at en af os falder bort. Hvordan står vi økonomisk i forhold til sommerhuset i en sådan situation?
Vi er alle glade for at komme der og deler udgifter og opholdstid i bedste fordragelighed.
Det er kun min bror, der har sin egen familie. Han mistede sin hustru for et par år siden, og han sidder i uskiftet bo med sine tre sønner.
Det er vores tanke, at mine tre nevøer skal overtage/arve sommerhuset. Har du et forslag til, hvordan det kan tilrettelægges, så overdragelsen/arven sker så omkostningsfrit, som muligt - så vel for os, som for de tre nevøer.
Med venlig hilsen
Læseren
Svar:
Kære Læser,
Mange tak for din henvendelse og dine spørgsmål, som jeg vil besvare i det følgende.
Det sker undertiden, at det bestemmes i et testamente, at livsarvingerne (børnene/børnebørnene) skal arve forældrenes sommerhus i lige sameje. Dette rejser dog spørgsmålet om, hvad der skal ske med sommerhuset, herunder de ideelle andele af sommerhuset, når en af i søskendeflokken senere afgår ved døden, eller såfremt der skulle opstå konflikter mellem søskende eller andre arvinger.
Svaret herpå afhænger af en række forskellige omstændigheder. I de følgende afsnit vil jeg derfor kort gennemgå de generelle regler om arveret til bestemte genstande, herunder et sommerhus, og dernæst hvordan dine nevøer kan overtage/arve ejendommen så omkostningsfrit som muligt.
Når en i søskendeflokken afgår ved døden
Reglerne vedrørende arvens fordeling efter afdøde fremgår af Arveloven (lovbekendtgørelse nr. 515 af 6/6/2007 med senere ændringer). Hvordan arven helt konkret skal fordeles, herunder hvad der skal ske med afdødes ideelle andel af sommerhuset afhænger blandt af, om afdøde efterlader sig livsarvinger, om afdøde efterlader sig et testamente, om der er udarbejdet en samejekontrakt og afdødes formueforhold i øvrigt.
Er der ikke oprettet noget testamente, fordeles arven i overensstemmelse med Arvelovens udgangspunkt, hvorefter livsarvingerne (børn og adoptivbørn) arver hele formuen og boets aktiver, såfremt afdøde ikke efterlader sig en ægtefælle. Hvis afdøde ikke efterlader sig livsarvinger, arver afdødes forældre, og hvis disse ikke er i live, afdødes søskende eller afdødes søskendes børn, altså niecer og nevøer, jf. Arvelovens § 2, stk. 1 og stk. 2. Søskende og nevøer/niecer udgør således den anden arveklasse i arveladerens slægt.
Det vil med andre ord sige, at såfremt afdøde ikke efterlader sig livsarvinger (eller testamente), vil de nævnte regler i Arveloven som udgangspunkt medføre, at afdødes søskende arver formuen og aktiverne efter afdøde, herunder værdien af afdødes ideelle andel af sommerhuset, der i så fald fordeles ligeligt mellem afdødes søskende.
Det der kan give anledning til konflikter og tvister er i praksis, hvem der har ret til at udtage selve aktivet, hvis der ikke foreligger testamente eller samejekontrakt. Det fremgår af Arvelovens § 6, stk. 1, at arvingerne ”for deres arvelod [kan] overtage boets aktiver til vurderingsbeløbet”. Hvis flere arvinger ønsker at udtage det samme aktiv, afgøres det ved lodtrækning, hvilken af arvingerne der får ret til at overtage aktivet. Dette gælder dog ikke, såfremt aktivet har særligt affektionsværdi for arvingen. Dette gælder tillige fast ejendom, som eksempelvis et sommerhus.
Hvis arvingen, eksempelvis afdødes søster, ejer et aktiv i sameje med boet, har arvingen dog ret til at overtage aktivet. Dette gælder selvom værdien af aktivet overstiger arvelodden. I så fald skal arvingen betale det overskydende beløb til boet. Det vil således sige, at fortrinsretten i disse tilfælde ikke ændrer på den kvantitative deling af boet. Hvis flere arvinger ejer et aktiv i sameje med boet, som det er tilfældet her, og alle ønsker at overtage aktivet, afgøres det ligeledes ved lodtrækning, hvilken af disse der kan overtage boets andel af aktivet.
Afhængig af de nærmere omstændigheder, kan det være vilkårligt, hvad der sker med afdødes ideelle andel af sommerhuset. Det kan derfor anbefales, at der udarbejdes en såkaldt samejekontrakt, der blandt andet regulerer hvordan udgifterne til sommerhuset – også for fremtiden – skal fordeles, og hvad der skal ske, hvis I senere vælger at opløse samejet omkring sommerhuset, herunder om de øvrige andelshavere skal have forkøbsret, og hvorledes prisen for den enkelte andel fastsættes.
Der er som sådan ikke noget i vejen for, at du og dine søskende selv udarbejder en samejeoverenskomst, men jeg vil dog anbefale, at I kontakter en advokat, som kan hjælpe jer med udarbejdelsen. Vælger I selv at udarbejde samejeoverenskomsten, risikerer I, at bestemmelserne bliver uklare og at aftalen ikke regulerer det nødvendige, idet omfanget af forholdene, der skal tages stilling til ved sameje af fast ejendom, er ganske omfattende.
En advokat vil kunne skræddersy en samejeoverenskomst efter jeres behov og ønsker, ligesom advokaten vil sikre, at aftalens bestemmelser har virkning efter hensigten. Herudover kan advokaten sørge for, at samejeoverenskomsten tinglyses servitutstiftende for sommerhuset. Samejeoverenskomst mellem dig og dine søskende vil dog være gældende mellem jer uanset om dette sker. Tinglysningen sikrer alene, at omverdenen får kendskab til jeres ejermæssige fællesskab om sommerhuset.
Jeg vil derudover også anbefale, at I alle tre ved testamente bestemmer, hvad der skal ske med jeres respektive andele af sommerhuset i tilfælde af jeres død, og på denne måde forebygger potentielle konflikter.
Hvordan sommerhuset kan overdrages/arves så omkostningsfrit som muligt
Udgifterne ved overdragelse, herunder udregning af boafgift og beskatningsgrundlaget afhænger af, om der er tale om overdragelse ved køb eller ovedragelse ved arv/gave, samt om der er tale om overdragelse mellem nærmeste familie (navnlig forældre og børn) eller mellem andre, herunder søskende.
Reglerne herom findes i blandt andet boafgiftsloven og skattelovgivningen, men der findes desværre ikke én enkel måde, hvorved I alle kan slippe (helt) uden om beskatningen samt bo- og tillægsafgifterne. Det er dog muligt, at beskatningen og afgifterne kan reduceres, og jeg skal i denne forbindelse henvise til mine brevkasseindlæg af den 11. december 2013 og den 21. august 2013, hvor reglerne nærmere gennemgås. Du kan finde begge brevkasseindlæg på min hjemmeside på www.advokatkromann.dk/artikler. Jeg skal dog gerne kort gennemgå reglerne her.
Hvis sommerhuset overdrages ved salg og købesummen udgør værdien i handel og vandel, skal der som altovervejende udgangspunkt ikke betales boafgift (køberne) eller skat (sælgerne). Hvis sommerhuset overdrages ved arv, vil dette som udgangspunkt udløse en boafgift. Størrelsen af boafgiften (15 % eller 36,25 %), afhænger af relationen mellem arveladeren og arvingerne, herunder om der kan gives afgiftsfrie gaver. En mulighed – som mange efterhånden benytter sig af – er, at velgørende organisation begunstiges i et testamente, således den velgørende organisation skal arve en del af det, afdøde efterlader sig, på betingelse af, at organisationen afholder alle afgifter. På den måde vil man kunne slippe for at betale afgift, samtidig med at den velgørende organisation modtager et beløb, som organisationen i modsat fald måske ikke ville have modtaget.
Jeg håber, at du med ovenstående har fået svar på dine spørgsmål.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
