Kan jeg udsætte lejer af lejemål?
Kære Monica Kromann
Jeg ejer en lejlighed, som jeg udlejer, men jeg står i den situation, at jeg selv ønsker at bo i denne.
Er det muligt uden videre at udsætte lejer af lejligheden, eller gælder der særlige regler på området?
Jeg håber, at du vil besvare mit spørgsmål.
Med venlig hilsen
Lars
Svar:
Kære Lars,
Tak for dit spørgsmål til min juridiske brevkasse, som jeg vil besvare i det følgende.
En lejer er grundet lejeloven generelt godt beskyttet mod udlejers opsigelse af et lejemål. Der er således flere betingelser, som skal være opfyldt, for at udlejer kan opsige lejekontrakten.
Når udlejer ønsker at opsige lejekontrakten med det formål selv at flytte ind i lejemålet, gælder der i alle tilfælde et opsigelsesvarsel på minimum 1 år.
Endvidere gælder forskellige regler, alt efter om udlejer ejer én eller flere lejemål.
Det følger af lejelovens § 170. nr. 3, at udlejer med 1 års varsel uden nogen nærmere begrundelse kan opsige lejeren af et lejeforhold om en andelsbolig eller ejerbolig, såfremt:
- ejeren eller andelshaveren selv agter at bebo lejligheden,
- det er den ejer, som i sin tid indgik lejeaftalen, der også opsiger lejeaftalen,
- og hvis ejeren på tidspunktet for opsigelsen ikke ejer andre udlejede andelsboliger eller ejerboliger.
Dette betyder således, at du kan udsætte din lejer uden begrundelse, hvis det var dig, der indgik lejemålet med lejeren, og hvis du ikke ejer andre lejemål. Endvidere er det en betingelse, at det er dig selv, som har til hensigt at flytte ind i lejligheden.
Hvis disse betingelser ikke er opfyldt, gælder der strengere krav til at opsige lejeren efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1.
Efter denne bestemmelse, er det ligeledes en betingelse, at det er ejeren selv, der agter at bebo lejligheden. Derudover er det et krav, at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved denne vurdering skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og lejerens muligheder for at finde en anden bolig. Ydermere tages der hensyn til parternes øvrige individuelle forhold, som eksempelvis alder, helbred, økonomi, afstand til arbejdsplads, børnepasningsmuligheder osv.
Der gælder endnu en begrænsning i opsigelsesadgangen, hvis det lejede er en ejerlejlighed. Ejeren af en ejerlejlighed kan kun opsige lejeren, hvis lejeren ved lejeaftalens indgåelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og gjort bekendt med at opsigelse kan ske, såfremt ejeren selv ønsker at benytte og bebo lejligheden på et tidspunkt.
Yderligere gælder der den begrænsning, hvis lejeaftalen er indgået efter den 30. juni 1986, at ejeren tidligere skal have boet i lejligheden. Dog antages det, at en ny ejer kan indtræde i en tidligere ejers adgang til at opsige lejemålet, således at det er tilstrækkeligt, at den tidligere, men ikke den nuværende ejer har beboet lejligheden.
Endvidere kan man ikke opsige en lejer, såfremt og så længe denne er beboerrepræsentant.
Der gælder også en række formkrav til opsigelsen. Disse gælder både for opsigelse efter lejelovens § 170, nr. 3 og for opsigelse efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1. Herefter gælder det, at opsigelsen skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejers mulighed for at gøre indsigelse mod opsigelsen. Hvis opsigelsen sker efter § 171, stk. 1, nr. 1 skal den ligeledes indeholde oplysning om opsigelsesgrunden.
Såfremt lejeren ikke ønsker at godkende opsigelsen, skal lejeren, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse. Hvis udlejer herefter ønsker at opretholde opsigelsen, må denne anlægge en sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerens frist for indsigelse. Herefter vil boligretten træffe afgørelse om, hvorvidt opsigelsen er berettiget og om betingelserne er opfyldt.
Jeg håber, at ovenstående besvarede dit spørgsmål. Du er til enhver tid velkommen til at kontakte KROMANN advokatfirma på telefonnummer: 86 18 11 02 eller på mail: kontakt@advokatkromann.dk, hvis du ønsker hjælp til vurdering af dine muligheder for at opsige din lejer eller anden rådgivning i forbindelse med en sag om lejeret, eller såfremt du har yderligere juridiske spørgsmål.
Du kan læse flere af mine brevkasseindlæg
om blandt andet lejeret, erstatningsret, strafferet, familie- og arveretlige emner på min hjemmeside: www.advokatkromann.dk
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
mk@advokatkromann.dk
Lejeret
Skal du udleje eller leje et lejemål, så bistår vi med kontrakter, lejefastsættelse, ophævelse mv.
Se mere
