Svar:

Kære Mette

Tak for dit spørgsmål til min juridiske

brevkasse, som jeg vil besvare i det

følgende.

Lejeforhold reguleres i lejeloven, men der kan gælde yderligere betingelser af lejekontrakten, hvis dette er aftalt mellem lejer og udlejer. Det er derfor vigtigt at du som ny udlejer læser de lejekontrakter, der er indgået med dine fire lejere grundigt, således du kan sikre dig, præcis hvilke rettigheder dine lejere eventuelt har.

Du nævner, at din lejer skaber uro i ejendommen. En lejer kan i visse tilfælde sættes ud af lejemålet grundet vedvarende larm. Hvis larmen er så generende, at det er en væsentlig overtrædelse af lejekontrakten eller husordenen, kan udlejer tage skridt til opsigelse.

Det følger af lejeloven, at udlejer har pligt til, at der hersker god ro og orden i ejendommen. I den forbindelse kan du som udlejer udforme en husorden, som lejerne i ejendommen skal følge. En husorden er et sæt fælles regler for ejendommens beboer og deres gæster, der tilsigter at passe på ejendommen. Husordenen er ligeledes med til at undgå, at beboerne er til gene for hinanden. Hvis ikke der er tilknyttet en sådan husorden til lejemålet, følger det af lejeloven § 152, stk. 2, at lejer skal efterkomme rimelige påbud om god husorden.

Du kan således give din lejer rimelige påbud om efterkommelse af god husorden og unødig larm. Såfremt han ikke følger påbuddet, giver lejeloven dig beføjelser til at ophæve lejemålet. I denne forbindelse kan du få fogedrettens bistand til at sætte lejer ud. Det bemærkes at omkostningerne til udsættelsen bæres af lejer. Hvis der skulle opstå en tvist i denne forbindelse, har du mulighed for at indbringe sagen for boligretten, der herefter vil træffe afgørelse i sagen.

Angående hvorvidt lejer kan nægte dig adgang til det lejede, overgår brugsretten til det lejede til lejer ved indgåelse af lejeaftalen. Lejer er dermed som udgangspunkt den eneste, der har adgang til lejemålet. Dog kan udlejer kræve adgang til lejemålet ved reparation eller ombygning af lejemålet. Ved reparationsarbejde af uvæsentlig karakter, skal udlejer varsle denne reparation 6 uger forinden arbejdet udføres. Ved reparationsarbejde af mere væsentlig karakter, kan lejer kræve dette varslet 3 måneder forinden arbejdet udføres.

Der er dog undtagelser hertil. Du kan som udlejer tilgå lejemålet uden varsel herom, hvis det findes nødvendigt med hensyn til undgåelse af skade på ejendomme eller hvis den pågældende lejer anses at være til gene for de øvrige lejer i ejendommen. Du har ligeledes ret til adgang, hvis du fra de øvrige lejere i ejendommen har grund til at frygte, at lejemålet udsættes for vanrøgt.

Hvis din lejer fortsat nægter dig adgang til lejemålet, og du har en valid grund til at få adgang, kan du få fogedrettens hjælp til dette. Vi anbefaler i denne forbindelse, at du rådfører dig med en advokat, inden der rettes henvendelse til fogedretten.

Når en lejer ikke betaler husleje til tiden, kan man som udlejer sende påkrav til lejer om for sen betaling. Påkravet skal sendes når lejer ikke har betalt rettidigt, men inden lejer har betalt det fulde beløb. Efter påkravsendelse har lejer en frist på 14 dage til at betale beløbet. Herudover er det vigtigt at tydeliggøre, at ved manglende betaling kan lejemålet ophæves. Hvis lejer betaler inden fristen på 14 dage, kan du ikke ophæve lejemålet.  

Du udtrykker en bekymring for lejlighedens stand grundet din lejers adfærd. Såfremt din lejer eller hans gæster har beskadiger lejemålet, kan du trække rimelige udbedringsudgifter fra i lejers depositum. Dette gælder også de ødelagte dørhåndtag. Hvad der følger af rimelige udgifter, afhænger af skadernes omfang. Hvis udbedringen af skaderne overstiger det beløb din lejer har betalt i depositum, har du eventuelt et pengekrav mod din lejer. Vi vil også i dette tilfælde anbefale, at du rådfører dig med en advokat, hvis du har et eventuelt krav mod din lejer.

Det er yderligere vigtigt at du er opmærksom på, at selvom korrespondancen med lejer hidtil har foregået på mail efter aftale, må påkrav vedrørende boligforhold ikke sendes til lejeren pr. mail, men skal sendes med enten post, bud eller leveres til lejeren personligt.

Hvis du som udlejer, ikke følger lovgivningen med hensyn til påkrav til din lejer, herunder forsendelsesmåden vil ophævelsen være ugyldig, og lejer kan derfor ikke blive sat ud af lejemålet. Vi anbefaler derfor, at man som udlejer opsøger juridisk bistand, så man er sikker på, at alt er gjort efter de gældende regler.

Hos KROMANN advokatfirma rådgiver vi indenfor lejeretten, og vi udarbejder lejekontrakter samt yder bistand i lejeretlige tvister. Herunder har vi stor erfaring med opsigelse, ophævelsen og udsættelsen af lejere. Du er velkommen til at kontakte os på telefonnummer: 86 18 11 02 eller på mail: kontakt@advokatkromann.dk, hvis du ønsker at booke et møde med en advokat, som kan hjælpe dig gennem processen med din lejer.

Jeg håber, at ovenstående besvarede dit spørgsmål. Du kan læse flere af mine brevkasseindlæg på min hjemmeside: www.advokatkromann.dk 

Med venlig hilsen

Monica Kromann

Advokat (H)

mk@advokatkromann.dk