Tvist mellem lejer og udlejer?
Kære Monica Kromann,
Vi skriver, da vi med stor interesse læser din juridiske brevkasse i Århus Onsdag.
Vi er løbet ind i store problemer med vores boligudlejer, der har sendt os en regning i forbindelse med en fraflytning, som vi ikke mener, det er rimeligt, at vi skal betale. Vi har også rettet henvendelse til Beboerklagenævnet, som dog ikke ville behandle sagen.
Nu har vi så modtaget en skrivelse fra vores afdeling, hvori de skriver, at de ikke vil gå videre med sagen, da en retssag vil være langt dyrere for afdeling, og hvorfor de hellere vil betale den ubetalte del af regningen frem for at føre en retssag.
Kan det virkelig været rigtigt, at vores afdeling skal betale uanset udfaldet af en eventuel retssag?
De har tidligere gjort sådan ved en anden af vores regninger, må de det?
Vi vil sætte stor pris på, at få at vide om deres forretningsgange er i overensstemmelse med gældende lovgivning.
Venlig hilsen
De frustrerede beboere
Svar:
Kære frustrerede beboere,
Mange tak for jeres spørgsmål, som jeg naturligvis vil besvare i det følgende.
Det er altid en ubehagelig overraskelse for lejer at blive mødt med en ekstraregning for istandsættelse, misligholdelse, ekstraordinær rengøring eller noget helt fjerde i forbindelse med en fraflytning. I skriver ikke, hvad der anføres som begrundelse for den regning, som I har modtaget, og jeg vil derfor i det følgende komme med nogle generelle bemærkninger i relation til lejeretten.
Der er mange måder, hvorpå tvister mellem lejer og udlejer omkring husleje, istandsættelse, forbrugsregnskaber og lignende kan løses. Hvilken måde der er muligt og/eller hensigtsmæssigt, afhænger imidlertid af flere faktorer, navnlig tvistens art og beløbsmæssige størrelse, om der er tale om en privat eller almen udlejningsbolig, og om der er tale om et privat eller erhvervsmæssigt lejemål. De forskellige måder at løse en opstået tvist gennemgås kort nedenfor:
Beboerklagenævnet
Siden 1. juli 1998 har alle kommuner med almene boliger haft pligt til, alene eller i fællesskab med andre kommuner, at oprette et eller flere beboerklagenævn. Beboerklagenævnet kan udelukkende afgøre tvister i almene boligorganisationer. De nærmere regler om beboerklagenævnet, herunder formål, sammensætning og kompetencer fremgår af almenlejeloven. Almenlejeloven opremser positivt de sager, som Beboerklagenævnet kan behandle, og som typisk er sager vedrørende huslejeafregning, råderet og flytteafregninger. Modsætningsvis kan Beboerklagenævnet ikke behandle sager eller spørgsmål, der ikke fremgår af almenlejeloven.
Hvorvidt Beboerklagenævnet i det konkrete tilfælde har været berettiget til at afvise at behandle sagen, afhænger derfor af årsagen til ekstraregningen, og om spørgsmålet i henhold til almenlejeloven falder inden for eller uden for Beboerklagenævnets kompetencer.
Huslejenævnet
Det har siden 2001 været et krav, at alle kommuner har et huslejenævn. Disse kan, ligesom det er tilfældet for Beboerklagenævnet, oprettes enten af den enkelte kommune eller af flere kommuner i fællesskab. Huslejenævnet kan alene afgøre tvister mellem lejere og udlejere i private udlejningsejendomme, og gennemgås derfor ikke yderligere her.
Boligretten
Hvis en tvist falder uden for Beboerklagenævnets (eller Huslejenævnets) kompetencer, kan sagen i stedet indbringes for boligretten. Det samme kan afgørelser truffet af Beboerklagenævnet, i hvilke tilfælde, der gælder en frist på 4 uger efter at nævnets afgørelse er meddelt parterne, hvor man dog ser bort fra juli måned i beregning af denne frist.
Boligretten er identisk med byretten, men som benævnes boligretten, når den behandler sager vedrørende private- eller erhvervslejemål. De typiske sager ved boligretten omhandler lejens størrelse, opsigelse og formentlig mere relevant i nærværende tilfælde, uenigheder mellem udlejer og lejer i forbindelse med eller efter fraflytning.
De af Boligrettens trufne afgørelser kan ankes til Landsretten. Det er dog et krav at sagens værdi overstiger 10.000 kr. eller at Procesbevillingsnævnet giver særskilt tilladelse hertil. Ligeledes kan Landsrettens afgørelser undtagelsesvist, hvor der er tale om principielle spørgsmål, indbringes for Højesteret. Dette kræver ligeledes Procesbevillingsnævnets tilladelse.
Har man som lejer eller afdeling fået fuldt medhold i Beboerklagenævnet og/eller Boligretten, og afgørelsen ikke er anket til en højere instans, har man naturligvis ikke pligt til at betale den pågældende ekstraregning, og man tilkendes også som udgangspunkt sagsomkostninger, dvs. at det er den tabende part, der skal betale retsafgiften samt udgifterne til syn og skøn, bevisførelse og lignende.
Men det betyder dog nødvendigvis ikke, at I eller afdelingen helt undgår at skulle betale. Udover tidsforbruget forbundet med sagens anlæg og førelse, som for en afdelings vedkommende kan betyde adskillige mandskabstimer og for en privat person tabt arbejdsfortjeneste, vil man ofte skulle afholde udgifter til advokatbistand. Disse udgifter dækkes i modsætning til retsafgift og bevisførelse ikke fuldt, men i stedet med et ”passende beløb”, der fastsættes ud fra fastlagte takster, der er afhængig af størrelsen på jeres krav.
Det er derfor slet ikke usædvanligt, at man afholder sig fra civile sagsanlæg ud fra en såkaldt ”cost/benefit-analyse”, dvs. hvor man holder værdien af at få (fuldt) medhold mod udgifterne til at føre sagen. Det kan derfor meget vel være tilfældet, at jeres afdeling skal afholde udgifter uanset sagens udfald, hvorfor afdelingen har vurderet, at det ikke vil kunne betale sig at føre en sag. Det kan heller ikke udelukkes, at afdelingen har foretaget samme vurdering og nået samme konklusion med en af jeres tidligere regninger. En sådan vurdering og konklusion truffet af afdelingen, er ikke i strid med gældende lovgivning.
Ovenstående betyder dog ikke, at man – især som erhvervsdrivende eller afdeling – konsekvent skal undlade at anlægge en sag, hvor udgifterne til sagen er større end et givent krav. Søgsmålet kan nemlig være principiel, og få betydning for fremtidige forhold, som eksempelvis flytteafregninger. Det kan derfor være af stor økonomisk værdi at få fastlagt om, hvorvidt boligorganisationens praksis er lovlig eller om denne skal ændres, eventuelt med tilbagevirkende kraft.
Som det fremgår af ovenstående, kan en sag altså blive både dyr og langvarig for sagens parter, hvis sagen ikke afsluttes med beboerklagenævnets eller huslejenævnets behandling.
De mange muligheder for klage og anke, kan gøre det nødvendigt at konsultere en advokat for nærmere rådgivning. Udgifterne hertil afhænger ofte af sagens kompleksitet og varighed. Har I eksempelvis en familieforsikring, kan denne tillige omfatte en retshjælpsforsikring, der dækker (de fleste) udgifter til sagens anlæggelse og behandling ved domstolene. Herudover har I som privatpersoner, såfremt I opfylder de økonomiske betingelser herfor, mulighed for at få offentlig retshjælp. Det betyder i praksis, at I kan få advokatbistand på trin 2 eller trin 3, der omfatter rådgivning og udfærdigelse af sædvanlige skriftlige henvendelser, mod betaling af kr.250 henholdsvis kr. 1.140, medens resten betales af statskassen. På denne måde kan I hurtigt og relativt billigt undersøge, om der er grundlag for at forfølge sagen yderligere. Hvis I herefter fortsat ønsker at føre sagen, kan der ansøges om fri proces, hvorefter at I som udgangspunkt ikke skal betale nogen del af omkostningerne forbundet med sagens anlæg og førelse – uagtet om I vinder eller taber sagen. For at få offentlig retshjælp og/eller fri proces, må indtægtsgrundlaget i 2011 ikke have oversteget kr. 294.000 for enlige eller kr. 374.000 for samlevende. Der fratrækkes kr. 51.000 pr. barn under 18 år, som bor eller hos eller forsøges af ansøgeren/ansøgerne.
Jeg håber, at ovenstående har givet jer et overblik over de forskellige klagemuligheder, samt tilfredsstillende svar på jeres spørgsmål.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
